2025 종합부동산세 대상 기준 일정 세율 총정리 (종부세 계산기)

매년 6월이 다가오기 전에 주택 같은 부동산을 소유한 사람들이 걱정하는 것이 바로 종합부동산세, 줄여서 종부세다. 특히나 주택을 3채 이상 보유한 다주택자에게는 피하고 싶은 기간일 것이다.

 

주택이나 토지를 소유한 많은 분들이 본인이 종부세 대상인지, 얼마를 내야하는지 정확하기 알기 어려운 경우가 많다.

 

오늘은 2025년에 바뀌는 종합부동산세 정책과 종부세 납부 대상, 기준, 일정, 세율까지 기본정보들을 정리해보고 국세청 종합부동산세 계산기 사용법까지 알아보자.

 

종합부동산세란?

종부세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 부동산(토지, 주택, 상가 등)에 대해서 공시가격을 합산하여 공제금액을 초과하는 금액에 대해 금액별 세율을 반영해서 세금을 납부하는 세금이다.

 

문재인 정권에서 부동산 가격이 급등하는 것을 억제하기 위해 다주택자 종부세 중과세 정책을 펼쳤다가 윤석열 정권에 들어서면서 많이 완화된 상황이다.

 

2025년 종합부동산세 변경내용

• 주택 과세 기준 상향(다주택자 9억원, 1주택자 12억원까지 공제)
• 다주택자 세율 인하(전년 대비 세 부담 상한선 150%로 하향)
• 결혼 및 신혼부부 다주택자 특례 10년으로 확대

전반적으로 부동산 가격이 상승했던 점을 반영하여 주택 부동산 공제금액이 상향되었고, 신혼부부를 위한 특례 기간이 늘어났다는 점은 상당히 괜찮은 결과라고 생각된다.

 

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종합부동산세 총정리

신고 및 납부일정

6월 1일 기준으로 보유한 부동산에 대해 종부세 납부가 결정되고 이후 신고 및 납부일정은 아래 표와 같이 진행된다.

 

• 6월 1일 : 과세기준일
• 9월 16일 ~ 30일 : 합산배제 신고
• 11월 중 : 고지서 발송
• 12월 1일 ~ 15일 : 종부세 납부기간

 

이 때 부부공동명의, 임대주택 등 추가로 과세표준을 낮출 수 있는 기간인 합산배제 신고를 꼭 빼먹지 않도록 챙겨야한다. 관련 내용은 다음 글에서 작성해보겠다.

 

또한 최종 납부세액이 250만원이 넘는 경우 종부세 분납도 가능하고 1천만원 이하 금액은 신용카드, 체크카드 납부도 가능하니 참고하자.

 

과세대상, 공제금액

본인이 종부세 과세 대상인지 알아볼 수 있는 기준은 본인이 소유한 부동산의 공시지가 금액 합계가 아래 공제금액보다 큰지 살펴보면 된다.

 

• 주택 : 9억원(1주택자 12억원)
• 종합합산토지(빈 땅, 잡종지) : 5억원
• 별도합산토지(상가, 사무실 등) : 80억원

 

본인이 꼬마빌딩이나 상가를 가지고 있다면 80억원까지는 종합부동산세 과세 기준보다 낮은 금액이므로 세금이 없다는 것을 알 수 있다.

 

본인이 소유한 부동산, 아파트 등의 시가표준액(공시지가)를 확인하는 방법은 아래에 작성해두었으니 참고하기 바란다.

아파트 시가표준액 조회방법 (셀프등기)

 

주택 종부세 세율

대부분의 사람들이 주택에 대한 세율이 궁금할 것이라고 생각해서 표로 정리해보았다. 여기서 과세표준은 본인의 부동산 공시지가 금액이 아니라 아래와 같이 계산된다.

 

종합부동산세 과세표준 = (보유 부동산 공시지가 합계 - 공제금액) x 60%(공정시장가액비율)

 

 

종부세 계산방법

위의 표를 기준으로 가장 간단한 예시로 종합부동산세를 계산해보면 아래와 같이 결과를 얻을 수 있다.

1. 부동산 공시지가 합 : 15억원(2주택자)

2. 과세표준 = (15억원 - 공제금액 9억원) X 60% = 3억 6천만원

3. 재산세 공제전 종부세 = 3억 6천만원 X 0.7% = 252만원

4. 본인 납부 재산세액 일부 공제(이중과세 문제)

5. 재산세액 공제된 금액에서 [고령자, 장기보유 세액공제] 반영

6. 최종 계산된 종부세 + 농어촌특별세액 20% 추가하여 최종 세액 계산

 

간단하게 살펴보면 위와 같은 흐름으로 종합부동산세가 계산되는데 굳이 계산방법을 알 필요는 없고 마지막에 종부세 계산기를 통해 알아보면 된다.

 

자세하게 세금 계산방법이 궁금한 분들은 아래 국세청 홈페이지를 참고하면 된다.

 

국세청

 

세액공제, 특별공제

납부한 재산세액이 공제된 종부세를 상당히 낮출 수 있는 공제 두 종류가 바로 고령자 세액공제와 장기보유 특별공제 혜택이다. 본인이 해당하는지 확인해보자.

 

 

종합부동산세 계산기

6월이 되기전 본인이 납부해야할 종합부동산세를 계산해보고 매도를 계획하는 분들이라면 국세청 홈택스에서 간단하게 종부세 간이세액계산을 해볼 수 있다.

 

국세청 종합부동산세 계산기 ▽

 

위 링크에 접속하여 '주택' 간이세액계산을 클릭하면 아래와 같은 그림을 찾을 수 있는데, 본인이 가진 주택 공시가격과 공동명의 여부, 주택유형, 세액공제 정보들을 입력한다.

 

1세대1주택 여부를 '부'로 체크하면 주택수 등 다른 정보를 입력할 수 있으니 다주택자분들은 참고하자.

 

 

위에서 작성한 자료대로 종부세 계산기를 실행해보면 아래와 같이 납부할 세액 552,961원이라는 결과를 손쉽게 계산해볼 수 있다.

 

정리

오늘은 6월 1일이면 다가올 종합부동산세 과세 기준일을 앞두고 종부세 관련 기초지식과 일정, 계산방법까지 살펴보았다. 다음 글에서는 부부공동명의, 합산배제와 같은 추가 절세 전략에 대해서 작성해보도록 하겠다.

 

오늘도 많은 도움이 되었기를 바란다.