LTV DSR 뜻 기준, 계산방법 알아보기 (생애최초, 스트레스DSR)

 

아파트나 주택 같은 부동산을 매입할 때 많은 사람들이 대출을 알아보는데, 간단하지만 생소한 용어들이 많아 어려움을 겪곤 한다.

 

오늘은 실거주 부동산 또는 투자용 부동산 거래에 필요한 투자 용어이자 정부의 부동산 대출 규제인 LTV DSR 뜻과 기준, 계산방법까지 살펴보려고 한다. 추가적으로 생애최초 주택구입과 스트레스DSR까지 훑어보도록 하자.

 

 

부동산 대출규제 LTV

LTV 뜻

LTV는 Loan To Value의 약어로 자산의 담보가치에 대한 대출 가능한 금액비율이다. 

 

주택의 실제 가치보다 너무 큰 금액을 대출해주면 경기가 안 좋아지거나 부동산 가격이 하락했을 때 금융기관은 이를 회수하기 어렵기 때문에 적정한 수준으로 규제한다.

 

또한 정부가 부동산 시장이 지나치게 과열되었다고 판단하면 LTV를 낮춰 본인의 실제 투자금이 많이 들도록 유도해서 부동산 투자를 억제하는데 사용된다.

 

 

 

지역별 주택수별 LTV 기준

현재 비규제지역을 매수하고자 하는 무주택자라면 LTV 70%를 적용받아 주택을 매수할 수 있는데, 지역과 투자자의 주택수에 따라 LTV가 다르게 적용되니 아래를 참고하자.

 

• 생애최초 : 80%
• 규제지역 : 50%(무주택), 30%(1주택 이상)
• 비규제지역 : 70%(무주택), 60%(1주택 이상)

 

 

확실히 부동산 가격이 끊임없이 급등하는 강남3구와 용산구는 1주택자 이상이라면 본인 투자금이 상당히 많이 필요한 것을 예측할 수 있다.

 

본인이 투자금이 어느정도 모였거나 소득이 높은데 생애최초 주택매수라면 규제지역에 투자하는 것이 제일 좋겠다.

 

LTV 대출가능금액 계산기 ▽

 

 

대출규제 DSR

DSR 뜻

DSR은 Debt Service Ratio의 약어로 총부채 상환비율을 말한다.

 

연 소득금액 대비 대출로 인해 나가는 원금과 이자 총액의 비중으로 대출을 받는 사람의 대출상환능력(소득)을 근거로 대출금액을 규제하는 방식이다.

DSR = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채 원리금 상환액) / 연소득 x 100

 

 

 

2025년 3월 현재 DSR 규제는 1금융권 40%, 2금융권 50%로 적용되고 있다.

 

따라서 대출금리가 조금 높더라도 대출한도가 높은 곳을 원한다면 2금융권을 방문하는 것이 좋다.

 

DSR 계산기 ▽

 

스트레스 DSR 뜻, 변화

최근 부동산 투자자들의 가장 큰 이슈는 2025년 7월부터 스트레스DSR 3단계가 적용된다는 것이다. 2024년 스트레스DSR 2단계 적용이 유예되면서 7, 8월 부동산 거래가 폭등한 것과 같은 일이 생길지도 모르겠다.

 

 

 

실제 대출받는 금리가 증가하는 것은 아니지만 원리금 상환액 계산을 할 때 스트레스 금리를 추가하여 계산하다보니 당연히 대출한도가 크게 줄어들 수 밖에 없다.

 

또한 현재 스트레스DSR 2단계에서는 전세자금대출이 포함되지 않지만, 3단계에서는 전세자금대출까지 DSR 계산에 반영될지도 모른다.

 

스트레스 DSR 3단계 시행 후 대출한도 변화와 수도권 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서는 다음 글에서 간단하게 작성해보도록 하겠다. 앞으로 투자를 계획하고 있다면 꼭 읽어보기 바란다.

 

 

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