연봉별 8억원 아파트 매수 필요 자본금 얼마일까? (LTV, DSR)

지난주 글에서 수도권 8억원 아파트 매수 부대비용과 대출 관련 규제인 LTV, DSR, 스트레스DSR 3단계까지 살펴보았다.

 

LTV DSR 뜻 기준, 계산방법 알아보기 (생애최초, 스트레스DSR)

 

오늘은 실거주 부동산 매수를 고려하고 있는 분들을 위해서 수도권 8억원정도 아파트 매수하기 위해서 필요한 자본금이 얼마정도 될지 계산해보는 글을 작성하고자 한다.

 

갭투자를 고려하는 사람들이라면 매매가, 전세가, 부대비용만 고려하면 되겠지만 실거주를 위해서는 본인이 받을 수 있는 은행대출 한도를 고려해야하니 오늘 글을 참고하여 실거주 부동산 매수 계획을 짜보면 좋겠다.

 

 

 

1. 매수 후보 아파트 선정

오늘은 매번 예시로 고려해보았던 관악구 관악푸르지오 59형을 실거주로 매수한다고 가정해보도록 하겠다.

 

현재 관악푸르지오 59형 호가는 8억원정도로 매수할 수 있는데, 매수 부대비용은 대략 2500만원정도 추가되는 것을 계산해보았었다.

 

 

부동산 매수 부대비용이 무엇이고 얼마정도인지 계산하는 방법은 아래 글을 참고해주기 바란다.

 

수도권 8억원 아파트 매수 부대비용 총정리 (취득세, 중개수수료 등)

 

 

2. 부동산 담보대출가능금액 산출

먼저 해당 부동산 담보대출이 가능한 금액을 계산해보기 위해 LTV에 대해서 살펴보아야 하는데, 관련글은 첨부해두도록 하겠다.

 

지역별 LTV 기준을 살펴보면 투기, 조정대상지역이 아닌 9억원 이하 주택 LTV는 70%임을 확인할 수 있다.

 

 

 

그렇다면 우리가 매수할 부동산 시세인 8억원의 70%인 5억 6000만원이 해당 부동산을 담보로 대출받을 수 있는 최대금액임을 계산할 수 있다.

 

 

 

그렇지만 지난번 알아본 DSR 규제가 함께 이루어지고 있기 때문에 소득에 따라 5억 6천만원을 모두 대출받을 수 있는지 DSR을 계산해보아야 한다.

 

 

3. 소득별 대출가능금액 계산

연봉 5000만원

먼저 최근 사회초년생들의 평균 연봉정도라고 생각할 수 있는 5천만원을 기준으로 대출가능금액을 계산해보도록 하자. 계산에 사용한 가정들은 아래와 같다.

 

• 연봉 : 5000만원
• 희망 대출금액 : 5억 6000만원
• 대출기간 : 30년, 원리금균등
• 금리 : 4%

 

 

 

위의 가정들을 바탕으로 부동산 DSR 계산기에 입력하여 계산해보면 DSR 64%로 대출규제인 40%를 초과하게 되어 대출이 불가능하다.

 

이는 스트레스DSR 적용 전 기준이며 2단계를 적용하면 74%로 상당히 올라가게 된다.

 

LTV 기준으로 5억 6천만원까지 대출이 가능하다고 해도 소득이 낮으면 전액을 다 담보대출받을 수 없는 것이다.

 

 

연봉 5천만원인 직장인 기준으로 DSR 40%에 맞는 최대 대출가능 금액은 3억원정도로 계산해볼 수 있다.

 

따라서 연봉 5천만원인 사람은 수도권 8억원 부동산을 매수하기 위해서는 부대비용까지 고려하여 자본금 5억 2500만원이 필요하다는 결론이 나온다.

 

 

 

연봉 8000만원

다음으로 연봉 8000만원 기준으로 DSR 40%에 맞는 최대 대출가능금액은 4억 8000만원이라는 것을 계산할 수 있다.

 

결론적으로 연봉이 8000만원이어도 5억 6000만원을 모두 대출받을 수 없고, 자본금 3억 4500만원이 필요하다는 결론에 도달한다.

 

 

 

연봉 1억원

연봉이 1억원정도 되면 드디어 LTV 40% 최대치인 5억 6천만원을 대출받을 수 있는 DSR이 나오게 된다.

 

다만 이 경우에도 대출을 모두 받아서 연원리금 상환액 3,690만원에 필요 자본금은 2억 6500만원이 든다는 것을 계산해볼 수 있다.

 

 

 

정리

위에서 살펴본 내용을 정리해보면 아래 표와 같다.

 

연봉	대출가능금액	필요 자본금	연 원리금 상환액
5,000만원	3억원	5억 2,500만원	1,976만원
8,000만원	4억 8,000만원	3억 4,500만원	3,163만원
1억원	5억 6,000만원 (LTV 최대치 가능)	2억 6,500만원	3,690만원

 

표로 정리해보니 확실히 연소득이 높을수록 투자에 필요한 자본금이 줄어들긴 하지만, 원리금 상환액이 그만큼 커지기 때문에 리스크가 존재한다고 볼 수 있겠다.

 

그렇기 때문에 본인이 목표하는 실거주 부동산을 갭투자로 매수해두고 추후에 자금을 모아 실거주하라고 얘기하나보다.

 

오늘은 연봉별 수도권 8억원 아파트를 매수하는데 필요한 자본금 계산방법을 알아보았다.  위의 방법처럼 지역별 LTV, 본인 소득을 기준으로 실거주를 염두하고 있는 부동산에 필요한 자금 계획을 세워보도록 하자.

 

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