종합부동산세 절세방법 : 부부 공동명의 세금 비교, 합산배제 과세특례

지난번 글에서 종합부동산세 과세대상, 세율, 계산방법과 납부일정 등 기초정보들에 대해서 글을 작성해보았다. 이 외에도 종합부동산세을 줄이기 위해서 어떻게 해야하는지 궁금해하는 분들이 많은 것 같다.

 

오늘은 부부 공동명의 종부세 비교, 합산배제 및 과세특례 신청 등 종합부동산세 절세를 위한 방법들에 대해서 알아보도록 하겠다.

 

종합부동산세 합산배제 과세특례 뜻

본인 또는 가족 소유의 주택, 부동산은 종부세를 결정할 때 빼줘야 할 사유가 있는 경우에 이를 신고하고, 주택수 또는 세율 적용 단계에서 제외할 수 있는 것을 합산배제 및 과세특례라고 한다.

 

합산배제 및 과세특례 신고 및 신청기간은 매년 9월 16일 ~ 30일로 해당 기간 내에 신고하지 않으면 다주택자로 간주되거나 과세 특례를 받지 못하는 경우가 생길 수 있으니 필히 챙기기 바란다.

 

많은 분들이 자주 궁금해하고 찾아보는 합산배제 및 과세특례에 대해서 아래에서 알아보도록 하자.

 

2025 종합부동산세 대상 기준 일정 세율 총정리 (종부세 계산기)

 

합산배제 과세특례 종류

임대주택, 사원용주택

공공주택 또는 민간임대주택 특별법에 따라서 본인이 거주하고 있는 임대주택이나 사원용으로 제공되는 주택은 금액 기준에 따라 주택수에서 제외됩니다.

 

민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 사원용주택, 기숙사 등 기준에 따라 차이가 다양하니 자세한 기준은 아래 국세청 링크를 참고해주시기 바랍니다.

 

임대주택 사원용주택 합산배제 기준(국세청) ▽

 

1세대 1주택자 주택수 제외

한 세대 안에 구성된 가구원들이 가지고 있는 주택이 2~3채가 있다고 하더라도 아래의 기준에 부합하는 주택들이라면 1주택자로 판단될 수 있으니 참고하자.

 

• 신규주택(일시적2주택) : 신규주택 취득 3년 이하인 경우
• 상속주택 : 상속일부터 5년 경과하지 않은 경우(이외 조건도 있음)
• 지방 저가주택 : 공시가격 3억원 이하 주택(소재지 확인 필요)

 

 

이 때 부동산 양도소득세에도 적용되는 일시적2주택 과세특례를 활용하는 분들이 많이 있으니, 갈아타기를 계획하는 분들이라면 꼭 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 매도하기 바란다.

 

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세율 적용시 주택수 산정 제외

 1세대 1주택자 주택수 기준에서 제외하는 기준 외에도 종부세 과세표준액에 곱하는 세율을 결정할 때에도 주택수에서 제외하여 세율을 낮출 수 있는 특례도 있다.

 

• 상속주택
• 무허가주택의 부속토지
• 소형 신축주택
• 준공후 미분양주택

 

위의 사례들은 대부분 상속 또는 소형 주택이거나 법인의 준공 후 미분양주택 세율 적용 특례 내용이니 참고용으로만 살펴보기 바란다.

 

공동명의 1주택자

많은 분들이 가장 관심이 많은 공동명의 1주택자 과세특례에 대한 내용이다. 특히 부부 공동명의인 경우에 과세특례 신고하는 것이 나은지, 각각 종부세를 납부하는 것이 나은지 고민이 많은 편인데 아래에서 두 가지 경우를 비교해보겠다.

 

• 특례적용 : 한 명만 납세, 공제금액 12억원, 세액공제 가능(고령자, 장기보유)
• 특례 미적용 : 두 명 다 납세, 공제금액 각각 9억원, 세액공제 불가능

 

부부 공동명의 종부세 절세 어떻게 해야할까?

기본적으로 사회초년생 또는 장기보유한 경우가 아니라면 공동명의 특례를 적용하지 않는 것이 무조건 유리하다. 아래 조건을 바탕으로 두 가지 예시를 통해 살펴보도록 하자.

 

• 기준 공시지가 20억원
• 부부 동일한 지분 공동명의
• 농어촌특별세, 재산세액 공제 고려하지않음

 

공동명의 1주택 특례 미적용

부부 공동명의 1주택 특례를 적용하지 않으면 아래 계산방법과 같이 합산 종부세를 60만원만 낼 수 있게 된다.

1. 공시지가 : 10억원 (각각 50%)
2. 공제금액 : 9억원
3. 과세표준 : (10억원 - 9억원) X 60% = 6천만원
4. 종합부동산세 : 6천만원 X 0.5% = 30만원
5. 부부 합산 세금 : 60만원

 

공동명의 1주택 특례 적용

공동명의 1주택 특례를 적용하게 된다면 과세표준이 4억 8천만원으로 상당히 올라가고, 3억원까지 0.5% 나머지 금액은 1% 세율을 적용하여 최종 종부세는 330만원이나 된다.

1. 공시지가 : 20억원
2. 공제금액 : 12억원
3. 과세표준 : (20억원 - 12억원) X 60% = 4억 8천만원
4. 종합부동산세 : 330만원

 

간단하게 살펴보면 무조건 공동명의 1주택 특례를 적용하지 않는 것이 무조건 좋은데, 아래와 같은 경우에는 특례를 적용하는 것이 더욱 좋을 수 있다.

 

• 장기보유 특별공제 : 50% (15년 이상 보유)
• 고령자 세액공제 : 40% (만 70세 이상)
• 최종 종합부동산세 : 330만원 X (100%-90%) = 33만원

 

위의 케이스로 살펴보았듯이 부부가 보유한 부동산 가액이 크다면 기본적으로 각각 신고하는 것이 절세에 도움이 되지만, 강남에 오래 실거주 중인 노인이라면 1주택 특례 적용을 하는 것이 더 나을수도 있다.